Propriedades

 

A propriedade rurar dentro da LEI

Para evitar surpresas indesejáveis, em busca da segurança jurídica é fundamental que estudos e trabalhos técnicos sejam somados às questões jurídicas e contábeis nos contratos rurais

Engenheiro agrimensor Carlos Roberto Michelini, especialista em agronegócio e autor do livro “Legitimidade da Propriedade Rural”, www.micheliniconsultoria.com.br

É de conhecimento geral que estamos em desenvolvimento histórico quanto à produção agropecuária no Brasil, e isso vem atraindo mais investidores no setor rural, seja na compra de propriedade ou na parceria com investimentos de defensivos, máquinas e equipamentos atrelados ao recebimento em grãos, plumas ou arrobas. Portanto, para que não ocorram surpresas indesejáveis, a busca da segurança jurídica faz com que os estudos e trabalhos técnicos sejam somados às questões jurídicas e contábeis, embasando as ações futuras de segurança nos contratos rurais, que, sem modéstia, são de valores bem significativos para se adquirir imóvel ou produzir no setor agrícola.

Sabendo disso e sendo profissional da área do agronegócio, desenvolvi um livro cujo título é “Legitimidade da Propriedade Rural”, nele abordo temas que envolvem as questões legais da propriedade rural. A obra é técnica, mas escrita em linguagem simples e objetiva. Na primeira edição do livro há textos sobre legislações, declaratórias, cadastros e garantias de investimentos da propriedade rural no Brasil. Já a segunda edição revisada e atualizada, traz informações sobre as novas diretrizes do georreferenciamento e das questões ambientais contidas no novo Código Florestal.

Acompanhamos grande escala de notícias e discussões sobre o georreferenciamento, que é determinado pela Lei Federal nº 110267/01; muitas vezes é repassado aos produtores rurais que o georreferenciamento é onipotente, e isso temos que desmitificar. Ele proporciona maior segurança nos negócios jurídicos e maior facilidade quanto à fiscalização, tendo ainda a finalidade de eliminar os registros fictícios, já que define com maior precisão topográfica os limites e a extensão real das propriedades rurais, delimitando a malha fundiária brasileira. É importante salientar que o georreferenciamento é um instrumento necessário para a regularização fundiária de terras, não sendo, por si só, um instrumento regularizador, mas também uma ferramenta que dá maior segurança. Observando ainda a necessidade de cuidados com diversos fatores que envolvem a questão legal da propriedade rural.

A lei e seus decretos regularizadores são a prova que os órgãos fundiários e cadastrais do País não estão conseguindo cumprir o exigido pelo próprio Governo, pois esse determina prazos e metas impraticáveis, obrigando assim a novos decretos com novos prazos e metas. Os trabalhos técnicos de georreferenciamento devem ser analisados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), que, por sua vez, deverá fornecer o documento de certificação, e esse não está conseguindo suprir a demanda. E isso vem atrapalhando o desenvolvimento do setor produtivo rural. É com grande perseverança que o produtor rural vem buscando a segurança jurídica da propriedade, para que tenha mais tempo para dedicar-se ao desenvolvimento produtivo e permear a seus herdeiros um futuro mais estável e atender a demanda crescente da população por produtos agrícolas.

Quando da aquisição da propriedade rural, faz-se necessário os estudos das questões fundiária e dominial, entre outras precauções. Essas questões são claramente diferenciadas quando da aquisição das certidões vintenária e dominial de origem titular, legitimada pelo órgão regularizador. Sendo essa última a que vai retratar o posicionamento geográfico fundiário primitivo, com o domínio e a ocupação (posse) da propriedade rural a ser adquirida. Essa questão fundiária teve maior evolução no perímetro urbano, o qual após ser delimitada a “zona urbana”, essa foi subdividida em áreas de loteamentos, que por sua vez foram delimitados em cada loteamento os acidentes naturais, áreas verdes e de preservação ambiental, ruas, avenidas, guias, calçadas, quadras, lotes e, enfim, as edificações para fins residencial, comercial, industrial e lazer.

O desenvolvimento cadastral urbano está a cargo administrativo e técnico das prefeituras municipais, com atualizações toda vez que haja alteração, seja ela de remembramento ou desmembramento de lotes, edificações e alteração imobiliária de venda e compra. Enquanto que no perímetro rural, depois de delimitada a “zona rural”, aplica- se até hoje a prática de titulação sem o cuidado de subdivisão por região e microrregião. Ato esse, se praticado, poderia vir a dirimir muitas dúvidas e, até mesmo, evitar conflitos rurais. Agravando que a administração e a evolução técnica rural encontram-se a cargo dos órgãos estaduais ou, até mesmo, federais, o que dificulta a captação das particularidades de cada município e/ou região, dificultando as atualizações quando das alterações de unificação e parcelamento de área ou imobiliária de venda e compra.

As definições quanto a Cadastro Ambiental Rural (CAR) em nível nacional, percentuais de Área de Reserva Legal (ARL) e Áreas de Preservação Permanente (APP) fazem bastante diferença

Legislação ambiental — As questões ambientais estão também em avanço em busca de qualidade de vida ao ser humano e da preservação da fauna e da flora. Sabemos do grande passo dado com a aprovação do novo Código Florestal, que implicou em grandes debates setorizados pelos estados. A nova redação vem proporcionar novas condições de regularização e cumprimento da situação ambiental da propriedade rural, especificando ainda condições e prazos diferenciados com base no tamanho da área rural, referenciados e determinados pelo módulo fiscal constante do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR)/Incra da propriedade, variável para cada região geográfica.

As definições quanto a Cadastro Ambiental Rural (CAR) em nível nacional, percentuais de Área de Reserva Legal (ARL) e Áreas de Preservação Permanente (APP) fazem bastante diferença. Porém, acredito que precisamos ter mais discussão, mas sem a politização excessiva que tem marcado o debate. Não adianta tratar limites de preservação como se fossem um cabo de guerra. Isso teria de permear mais a sociedade, com o necessário comprometimento das universidades. Com estudos técnicos científicos, teria maiores avanços e acertos para a produção agropecuária e para a preservação ambiental.

Michelini: “Quando da aquisição da propriedade rural, fazem-se necessários os estudos das questões fundiária e dominial, entre outras precauções”

Embora estejam em evolução quanto às questões fundiária e ambiental, a má gestão nesses órgãos ainda obriga, mesmo com o avanço tecnológico, mas que não são bem aproveitados por esses setores, o profissional e o produtor rural a continuar praticando os antigos hábitos de ir aos órgãos governamentais e esperar por horas a fio para serem atendidos. E o que é pior, na maioria das vezes saem somente com “promessas” de uma futura análise ou solução. Afrontoso também é que cada organismo fundiário e ambiental tem sua própria base cartográfica, e isso implica em diferenças de posicionamento geográfico inadmissível tecnicamente para a atualidade, colocando toda e qualquer determinação técnica definidas em leis e normativas, em situações de falta de exatidão, mesmo com toda a tecnologia despendida para o desenvolvimento dos trabalhos tecnológicos, atrasando o desenvolvimento agropecuário e provocando insegurança jurídica, bem como prejudicando o meio ambiente quanto à preservação e à recomposição florestal.